Otázka klientky:
Sme traja súrodenci a po našich predkoch sme zdedili dva rodinné domy, ktoré máme v podielovom spoluvlastníctve. V jednom z nich žije brat so svojou rodinou a druhý z nich takisto využíva brat. So sestrou sme preto brata požiadali, aby nás aspoň z jedného rodinného domu vyplatil, s čím on vôbec nesúhlasí. Samozrejme, nechceme brata vyhnať z domu, v ktorom žije. Ale chceme, aby sa druhý rodinný dom predal. Môžeme tak urobiť aj bez bratovho súhlasu?
Odpoveď:
Vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých osôb. Spoluvlastníctvo je podielové alebo bezpodielové, bezpodielové spoluvlastníctvo môže vzniknúť iba medzi manželmi.
Píšete, že obidva rodinné domy máte v podielovom spoluvlastníctve so svojou sestrou a bratom. Spolu so sestrou máte záujem zrušiť podielové spoluvlastníctvo jedného z rodinných domov. Jednou z možností riešenia vašej situácie je, že s bratom a so sestrou uzatvoríte dohodu spoluvlastníkov o zrušení podielového spoluvlastníctva a jeho vyporiadaní, v ktorej sa dohodnete na spôsobe vyporiadania spoluvlastníctva tohto rodinného domu. Táto dohoda musí byť písomná.
Ani ak by ste sa na znení dohody nevedeli dohodnúť, nikto vás nemôže nútiť, aby ste v podielovom spoluvlastníctve zotrvávali. Každý zo spoluvlastníkov (teda i ten zo spoluvlastníkov, ktorý má najmenší podiel) má právo podať na súd návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Návrh môžete podať spolu so sestrou, v tom prípade budete obidve vystupovať na strane navrhovateľa, vášho brata označíte ako odporcu. Dôležité je, aby účastníkmi konania boli všetci spoluvlastníci veci. Preto ak by existovali ďalší spoluvlastníci rodinného domu, mali by vystupovať buď na strane navrhovateľa, alebo odporcu. V návrhu uvediete niektorý zo spôsobov, ktorým chcete spoluvlastníctvo vyporiadať. Súd pri rozhodovaní nie je viazaný vami navrhovaným spôsobom vyporiadania spoluvlastníctva, môže rozhodnúť aj inak.
Súd pri rozhodovaní prihliada na veľkosť podielov spoluvlastníkov a na účelné využitie veci, ako aj na násilné správanie sa podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
Zákon určuje nasledujúce záväzné poradie spôsobov vyporiadania spoluvlastníctva, ktoré súd pri rozhodovaní musí rešpektovať:
1. Vec reálne rozdelí podľa výšky podielov. Tento spôsob prichádza do úvahy v prípade faktickej a funkčnej deliteľnosti predmetu spoluvlastníctva, ak rozdelením môžu vzniknúť samostatné veci v právnom zmysle slova, napr. ak dom možno rozdeliť na viaceré samostatné bytové jednotky. Rozdelením nemusia vždy vzniknúť rovnako hodnotné samostatné podiely predtým spoločnej nehnuteľnosti (stavby nemusia mať rovnaký vek a stavebné charakteristiky, pozemky nemusia mať rovnakú výmeru, rovnakú kultúru, bonitu a pod.). Na tieto okolnosti sa pri rozhodnutí prihliada tak, že sa vyjadrí primeraná peňažná náhrada, ktorá sa priznáva príslušnému spoluvlastníkovi. Pri rozdelení veci môže súd zriadiť aj vecné bremeno na novovzniknutú nehnuteľnosť v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti, napr. zriadi právo prechodu cez pozemok.
2. Súd vec prikáže za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Tento spôsob vyrovnania prichádza do úvahy, až keď reálne rozdelenie spoločnej veci nie je možné. Súd vtedy určí, že jeden alebo viacerí zo spoluvlastníkov sa stávajú vlastníkmi tejto nehnuteľnosti a zároveň im určí povinnosť vyplatiť ostatných spoluvlastníkov primeranou náhradou.
3. Súd nariadi predaj nehnuteľnosti a výťažok z predaja rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov. Takýto spôsob prichádza do úvahy, ak ani jeden zo spoluvlastníkov vec nechce, a preto ju nemožno pri vyrovnaní prikázať do vlastníctva jednému z nich za náhradu.
Pre komplexnosť treba uviesť, že výnimočne môže nastať situácia, keď súd nezruší a neusporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku, a to z dôvodov hodných osobitného zreteľa. Takýmto dôvodom môže byť napr. zdravotný stav alebo vek niektorého zo spoluvlastníkov.
Z uvedeného vyplýva, že rodinný dom, ktorého podielovým spoluvlastníkom je aj váš brat, nemôžete predať bez jeho súhlasu. Ak sa vám nepodarí s bratom dohodnúť a podielové spoluvlastníctvo vyporiadať dohodou, môžete sa obrátiť na súd, ktorý rozhodne o zrušení spoluvlastníctva niektorým z uvedených spôsobov.
Autor: Martina Beňová
Zdieľať:
